2013年，中国小伙D先生在加拿大蒙特利尔购置了两套60平米一室一厅一书房的公寓。房价一共77万加币，D先生首付35%（27万加币），贷款65%（50万加币）。房屋交付后，他把房子整租给了蒙特利尔当地的白领，每月获得租金2300加币，年租金收益5.52万加币，年租金回报率达到了7%。
购房成本
D先生在购置这套房产时选择贷款65%，那么他的实际购房成本又是多少呢？
● 首付款：27万加币；
● 欢迎税（总房价的1.2%）：9296加币；
● 过户律师费：1000加币；
● 家具：4000加币；
● 贷款办理费：5000加币；
购房成本：
27万加币（首付）+ 9296加币（欢迎税）+1000加币（律师费）+4000加币（家具）+5000加币（贷款办理费）=28.93万加币
以租养房
D先生采用“以租养房”的方式，出租收益不仅足够偿还每月贷款，还能将维护成本一并抵扣。
● 银行贷款：房贷2204加币/月；26448加币/年；
● 维护费用：物业费445.5加币/月，地租673.8加币/月；13431.6加币/年；
● 租金收益：4600加币/月；55200加币/年；
年收益：
55200加币（租金收入）-26448加币（贷款）-13431.6加币（维护费）=15320.4加币/年。
5年期间，D先生一分钱没有再付过，租金减除月供和维护成本，5年净收益达到7.66万加币，如果算上这5年房租的上涨，收益远远不止这个数字。
再次售出
目前，在D先生的房子周边，同面积的房子起售价格为48万加币每套。这意味着D先生的两套房子在5年内共增值了20万加币。
现在D先生想要将房子脱手，他还需支付售出成本（中介费、律师费、税费）共计5万加币。
接下来，让我们算一算，5年来，D先生的这套房子究竟为他赚了多少钱？
● 房子增值：20万加币；
● 租金净收益：7.66万加币；
● 售出成本：5万加币；
房产投资净赚：
20万加币（增值收入）+7.66万加币（租金净收入）-5万加币（售出成本）=22.66万加币
按照现在的4.99汇率来算，他的这次投资共赚得113万人民币。
D先生有感
如果你有加拿大买房的经历，你一定会首先去关注多伦多和温哥华这两个城市，同时一定会对这两个城市中心公寓市场火爆程度以及不停上升的价格感到吃惊。温哥华和多伦多的房价高得吓人，于是房价只有一半的蒙特利尔受到了我的关注，再加上蒙特利尔没有外国买家税，我就将眼光转向了蒙特利尔。
蒙特利尔在经历了政治动荡，经过了短暂的低潮期后，房产市场正在快速恢复。据最新的魁省房地产协会一季度报告预测，第二季度蒙城房价还会上涨7—9%。
D先生的故事并非个例，看准入市时机，利用杠杆实现“以租养房”。
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