作者：风口的朱
来源：海外掘金（ID：gold1849）
北京终于对学区房出手了！你以为你买了学区房就一定能进名校？
今年4月，北京西城区一地下室拍出1050万高价，买家为了孩子上学，也是很拼。来源：微博
近日，北京市说：“不”。
北京市新出台的政策说，购买学区房就有进入指定名校的资格将不再奏效。从2019年起，一些区将采用新的方式派位入学。
如此一来，充分体现了楼市的“魔幻现实主义”中国学区房也将变成过去式了。
可问题来了，为什么发达国家也有学区房，但却从未听过像中国人这般疯狂去抢的？
有人说，美国等国的教育理念与东方不一样，东方家长更看重孩子的成绩，倾家荡产也要给孩子最好的教育在中国情由所原。
这只是问题一面。美国父母不那么看重成绩，但对孩子的学业也不含糊，有条件自然也会选好学校。当然，美国人相对少，教育资源分布较为平均，上好学校没中国那么难。
最根本原因是，美国学区制度和中国完全不同。这也决定了美国人不用天天急着落户，抢着买学区房。
● 美国的学区制度不强求家长买房，但要求家庭在学区拥有居住资格，也就是真正的“租购同权”。入学要求只需要居住证明，比如当地水电费账单、银行账单等等。
● 美国的学区分布较均匀，无论是市区还是郊区，均有水平相当的学校。
那么，究竟美国学区制度是如何发挥作用的？美国哪些州的学区资源优势明显？美国学区房值不值得投资，又该怎样投资？……
1.学区是一个独立的“行政区域”
首先要对美国学校体制做个说明：美国学区管理的是公立中小学系统，包括从kindergarten（幼儿园）到K12（从小学到初高中共12年级）的总共13年的免费教育，所以私立学校和大学教育不在我们今天的讨论范围之内。
与中国的一个很大不同是，美国学区房的划分虽与行政划分有关，但并没有直接关系。学区实际上是个独立于周边郡、镇行政规划区域的，拥有独立的经营权。比如，一个美国的郡有8个独立的政府，但学区可能就只有3个。所以，美国人对学区房规范的叫法是——独立学区。
为了体现独立自主，各个学区除了州教育局的拨款（占总支出的40%至45%），就是学区内住户所缴纳的房产税。也就是说，美国公立学校的经费跟房产税是挂钩的。
每个学区征收不同的税率，从而获得不同的教育经费。地产税越高，教育经费也就越充足，一般来说公立学校也就越好。人们在买房时，自然会倾向于买好学区的房子，抢手的资源进一步推高房价，房价上去了又能收更多的地产税，给学校砸更多的钱——真是个优良循环。
好的学区是先有人愿意交更多的房产税以抬升好地段，接着有了充足的教育经费，学校就变好学校、学区就成了好学区。
愿意负担高房价的人就能享受高质量的教育，负担不起的人就去别处，可以依据个人现实情况而定。中国却是反过来，往往是知名小学、初高中先被划分为某个学区，结果民众一股脑地涌过去买房，一时间不管啥房都变成好房子了。
另外，想入读美国公立学校，与是否拥有房子的房产权并无关系，甚至与父母是不是美国公民也没有关系，学校看的仅仅是学生是否居住在学区。公立学校方面也不可以因为孩子的成绩不好，或种族原因拒收学生。相反的，如果小孩的英语不好，或者有学习障碍，学校还会有额外课程来帮助这些孩子。
机会平等，算是美国教育中一个难得的优点。
2.学区房的正确投资逻辑
跟我国很类似的是，学区房在美国是刚需，受市场景气程度影响比较小。随着美国留学热的兴起，学区房自然而然地成了中国海外投资市场上的香饽饽。
在总体房价上涨时，好学区的房价也会上涨得更快。最近，范冰冰因为“偷税漏税”上了头条，而她在2013年的海外置产也被挖了出来。细细一看，她买的就是学区房，虽然主要在大学的旁边，但是学区房的赚钱能力给了冰冰一年14%的年化，可以说投资学区房是盖过章认过证的。
来源：香港经济日报
而在选择美国学区时，学区内的高中成绩是衡量一个学区是否优秀的主要考核指标，比如参考学校的SAT平均成绩。此外，学校的历史背景、家长的教育程度，以及学区是否有特色教育科目等综合指标，也非常重要。
不过，投资美国学区房并不止于“好”学区。以下几个要素均要纳入考察范围：
● 治安：如果准备在一个地方长期居住，首先要考察的就是这个社区的治安情况，犯罪率是否高昂等。
● 居民素质：通过该区人种构成比例、离婚率以及居民的受教育程度，以体现这个社区的平均文化和教育水平。
● 生活便利性：这个包含交通通达度以及生活购物等，周边是否有高速公路或者公园、购物场所等都很重要。对于华人来说，有无华人集聚地也可作为考察指标。
还有一个可以作为参考的指标（有钱的人优先考量）——房价。房价较高的地区一般都是治安好、居民素质高、生活便利，再来便是，教育资源好的地方。
美国会计师事务所近期发布的2018年北美学区房投资报告显示，加州、纽约等东西海岸曾一度是中国人留学购房的首选地。但随着美国中部城市，如芝加哥、达拉斯等城市教育的崛起，这些地区也开始成为中国投资者选择留学购房的新标的。
问原因？跟国内投资学区房的逻辑差不多：这里是性价比高、品质兼优的好学区。
3.全美优质学区大盘点
那么美国究竟哪个州教育资源最好呢？
美国权威教育周刊近日发布的“教育计数”报告，这份报告综合参考了美国各州的三大指标：学校的经济状况、学生的成绩以及学校环境等因素。其中，TOP10如下：
结合各州的实际情况，掘金小分队梳理了全美教育前二的马萨诸塞州、新泽西州，以及传统教育强州加利福尼亚、宾夕法尼亚、纽约州和得克萨斯州，共六个州的学区进行梳理。
（1）马萨诸塞州
马萨诸塞州在全美各大教育机构的评选中都毫无悬念地位居榜首。因为这个州的名校太牛了，哈佛、MIT都在。州内不仅有众多的高等学府，还有30多所私立高中，而其公立学校资源也是非常充足的。权威教育机构Niche推出的“2018年全美最佳学区”，前25名中，马萨诸塞州有三个。
优质学区
a. 列克星敦（Lexington）
列克星敦在美国历史上因为战役而举世闻名，地位就有点类似于中国台儿庄。1775 年 4 月，美殖民地民兵与英国正规军在列克星敦交火，标志着美国独立战争的开始。一年后《独立宣言》的问世，宣告了美国的诞生。
列克星敦属于大波士顿地区的一部分，还是美国排名第六的富裕小城市，同时也是大波士顿地区华人最偏爱的近郊学区。更重要的是，列克星敦镇的亚裔人口——特别是华裔和印度裔——正在快速增加，在过去十多年来翻了一番，从11%增加到22%，远远高于全美亚裔人口占5.6%的比例。
根据斯坦福大学一项调查，总人口大约3.2万的列克星敦镇是美国全国的“高考学霸”——在全美所有公共教育学区中，列克星敦镇的标准化高考平均分数最高，学霸镇地位牢固。
b. 牛顿（Newton）
牛顿位于大波士顿地区西部，距离市区约 7 英里，总人口约 86,000 人，其中白人占总人口79.6%,亚裔 11.5%,西班牙裔 4.1%,非裔 2.4%。2012 年被杂志评为全美最宜生活的小城市第四名，多次被评为全美最安全的社区之一。由于靠近波士顿市区，拥有地铁直达市区，再加上优质的教育资源，让牛顿成为了大波士顿最受欢迎的好学区之一。
牛顿是大波士顿地区公认的好学区，也得到了许多来自中国的投资移民的青睐。在知名教育机构Niche的排名中，该镇的学区Newton Public Schools排名全美第19。《美国新闻》分别给予南牛顿高中和北牛顿高中金牌高中和银牌高中的荣誉。
（2）加利福尼亚州
作为全球第六大经济体，加州的经济实力和文化底蕴自然雄厚。同时，加州仍是华人集聚最多的美国大州，也是最受国际留学生青睐的留学地区。数据显示，2016年，在加州留学的国际生人数超过14.9万，比上一学年增长10.5%。
优质学区
a. 帕罗奥图（Palo Alto）
Palo Alto位于旧金山南部，紧邻全美排名前五的斯坦福大学，距离硅谷中心地带仅10分钟车程。北临旧金山还有最著名的富人区Menlo Park（门罗公园）。由于帕罗奥图和山景城（Mountain View），森尼韦尔（Sunnyvale）及周围城市云集着密密麻麻科技公司，因此周围也是聚集众多美国富翁，房价自然是高居不下。
当然，帕罗奥图最著名的是其优秀的公立教育资源，初高中评分在整个旧金山湾区排名前三，全美排名第23。帕罗奥图学区的小学、初中、高中分数大多数为900分以上，在全美名列前茅。属于这个学区的两所高中Henry M Gunn High School和Palo Alto High School，都是加州最好的公立高中。知名NBA成员林书豪就是从后者毕业考上哈佛的。
图为帕罗奥图高中，林书豪的母校
b. 尔湾（Irvine）
尔湾地区拥有加州出了名的优质学区，曾被评为全美宜居城市第6名。美国联邦调查局FBI曾评选尔湾地区是全美犯罪率最小的城市。
尔湾是加州科技重镇，吸引了众多高科技公司入驻，具有浓厚的商业氛围和完善的交通系统。休闲娱乐设施齐全，著名的迪斯尼乐园、好莱坞环球影城以及如圣莫妮卡海滩、新港海滩等国家级海滩均坐落于该市周围。
尔湾联合学区属于全满分学区，小初高公立学校评分都是10分。目前有24所小学、8所初中和5所综合高中。只要孩子能在尔湾联合学区的大部分学校上学，不是示范就是重点。
（3）纽约州
纽约州是美国的神经中枢和经济心脏。金融、商业、工业、艺术、服装等方面在美国各州居于领导地位，农业和制造业为该州的主要产业。它拥有美国最大之纽约市及纽约港。纽约市附近名校林立，纽约大学、康奈尔大学、哥伦比亚大学世界各大名校集聚与此，也难怪纽约有着全美第一的人口和美国前三高的房价。
优质学区
a. 纳苏郡（Nassau）
长岛纳苏郡有着全美名列前茅的最优质公立学区，是多数家庭搬到纳苏郡的决定性因素。在全国1万4千个学区评比中，有9个长岛学区进入前100名，而其中8所全部来自纳苏郡。
其中，据Niche，长岛（和纽约）最好的学区是杰里科学区，在纽约州排名第一、名列全国第12位。在A +的整体生态位评分中，学区，教师，俱乐部和活动，大学预科以及健康和安全等级获得了A +的评分。这个学区有美国全十分学校Robert Seaman和 Jericho 初中。
b. 大颈（Great Neck）
大颈排在杰里科学区之后，是纽约州排名第二的学区，也位于纳苏郡。它可以说是长岛交通最为便利的地区，从皇后区进入长岛的第一站就是大颈，30分钟就能到曼哈顿，开车20分钟到华人聚居地法拉盛。许多在曼哈顿和法拉盛上班的家庭首选这里。
两所高中大颈南高中、大颈北高中。南校华人学生比例高，占到70%。这个可以说是最平民化的学校，由于家庭收入从低到高都有孩子进入这所高中，较少相互攀比。同时，据U.S NEWS Report，大颈南高中、大颈北高中都进入了2018年全美最好的高中排名榜。
4.低龄留学潮正在形成，准备好买学区房了吗？
中国留学生群体呈现低龄化的趋势。
中国每年有35万学生前往美国留学，其中低龄留学人数占到总量的三分之一。
与此同时，“买房为留学”也是华人置业中愈加凸显的目的特征。据美国房产经纪人协会公布的《2017年美国房产国际买家分析》，中国买家在2016年4月到2017年3月之间，总共花费了317亿美元购置美国住宅房产，其中有8%的比例用于留学购房。留学越来越成为中国人海外置业的原因。
另一调查显示，九成以上的中国学生由于各种原因无法进入到美国顶尖的私立高中就读。为此，中国的家长们削尖了脑袋，通过购买名校周边的学区房，获取孩子就读美国公立名校的资格。
投资好的学区房，就等于一个稳定而高回报的资产已经握在手中。
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