2017年4月20日，加拿大安大略省财政厅发布消息：从2017年4月21日开始，对外国购房者加征15%的非居民投机税NON-RESIDENT SPECULATION TAX（以下简称“NRST” ），其目的想通过税收调控手段控制多伦多日益高涨的房市。
以下是税运用的地区：
NRST适用于安省金马蹄地区，包括我们最熟悉的多伦多市、皮尔区、夏顿区、约克区和杜林区
具体地区可见下图：
海外买家税
在这个极其敏感的房地产市场，买了房的人害怕它，没买房的人渴望它。自从去年4月20日，安省财政部决定开始征收“海外买家税”，这个政策让许多有购房意向的留学生和拿工签的社会新人对买房望而却步。如今已过去一年多，加收15%NRST的政策已全面铺开，无论是市场，还是购房者势必都会被波及到，产生巨大的蝴蝶效应。那么，你真的了解海外买家税吗？多交的钱真的能拿回来吗？今天我们就来给你答疑解惑。
问题一：什么样的人群需要交15%NRST？
● 非加拿大公民；
● 没有加拿大永久居住权的外国人;
● 外国公司；
● 外国人控股的公司；
● 外国公司控股的加拿大公司；
● 信托受托人是外国人；
● 信托受托人是加拿大公民或加拿大永久居民，但公司受益者是外国人。
问题二 ：什么样的物业类型海外买家需要额外交15%NRST？
独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些（都属于singlefamily residence），还有6户和6户以下的出租物业如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。
问题三：哪些海外买家可获得NRST豁免？
● 已经被安省省提名项目OINP（OntarioImmigrant Nominee Program）正式接受的申请人士；
● 已经取得难民身份的人士；
● 本人为外国人，但是是加拿大公民和永久居民的配偶，或是上述1）或2）的配偶。
问题四：符合退NRST税的条件有？
有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得Rebate：
（1）在购买房子后4年内，拿到了加拿大公民或者永久居民身份；
（2）留学生在购买房子之后继续在安省进行两年全职在校学习；
（3）购买房子后，持工签在安省全职工作1年。
并且在购买房子到申请rebate这段期间，购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有，这个物业必须自住，不能转卖也不能出租！符合申请条件后，连本带息一起退回来。
重点摘要
● 即将成为新移民? OK，四年之内你移民下来我退税给你。
● 加拿大留学生？没问题，只要读书两年以上，我退税给你。
● 持有工签？好说，等你工作满一年，我也退税给你。
并且所有的退税均包含利息！
关于NRST Rebate的问题，大家关心的话题也很多，以下列举一些常见的问题：
问题一：你好，我现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办？
不好意思，剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后又去读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。
问题二：你好，我现在大二，已经读了2年了，可以免去NRST吗？
很遗憾，NRST Rebate只认可你购房之后的学习工作时间。之前的经历都不计算在内。
问题三：你好，我还有1年的时间大学毕业，之后会做full time的工作，这个1年大学的时间，能否减少一下我的工作时间？比如只用再工作半年就可以申请NRST？
不好意思，这样也是不行的，不过只要你工作满一年你就可以申请NRST了。
问题四：你好，我跟我太太刚毕业，我有全职工作，我太太准备在家陪小孩，请问还可以申请NRST吗？
可以的。只要你和你太太有一人符合条件，就可以申请NRST，但要注意的是，房产证上只能有你俩的名字。
问题五：你好，我是一名留学生，我的信用额度不够我向银行贷款，请问如果我在银行用爸妈的名字做担保，NRST还能退回来吗？
像你这种情况是要先交税的，但是如果有银行可以给留学生做贷款，不需要父母上Title的，这15%的税以后可以要回来。
问题六：你好，15%的税是先交上去再退吗？全额退款吗？利息怎么算呢？
是的，NRST需要你先交上去，等你符合条件了再给你退回来。按照土地税务部门的说法这个Rebate会是买房时缴纳的NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比，写在法律条文里。
重点摘要
1. NRST 先交后退；
2. 拥有百分百业权才可退税；
3. 小留学生，新移民，在职工作者都有条件退税。
以上税务内容均结合官方公告（http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/nrst.html）和土地税务部门的回复对NRST的详细解读。大家需要注意的是，土地税务部门的人员反复强调，目前的公告都还要立法机构通过，而且中间也可能会有改动，他们的回答只是基于他们目前所知道的情况，和最终实施的版本可能会有出入，所以在进行房地产交易时，大家需要再跟会计或律师进行沟通，了解最新的政策情况，小编在这里给大家提供的信息仅供参考！
“以房养学”提前规划，退税，省学费
“以房养学”，顾名思义，是指在海外买一套房子，用该房子的租金收益支付孩子在当地留学的所有费用。
通过海外购置房产，不仅可以为孩子留学营造舒适温馨的学习环境，避免因为经常搬家或是找房子而造成的一些生活动荡问题；其次还能培养孩子的独立生活能力，从小学会理财，经营所居住的物业，合理分配租金收入。适时合理的投资，在带来收益的同时，也为将来的移民申请做好足够的资产证明。所以说，及早购置一套价格适中、交通便利的物业为孩子出国深造、家庭财产优化配置做准备，实为明智之举。
案例分析
2016年购买多伦多某项目：一房+书房 多伦多市中心高端楼盘579+47平方英尺。
● 购入时：低于800加币/平方英尺的均价；
● 保守估计现在已经涨到：约1100加币/平方英尺。
● 两年涨幅：约18万7800元。
● 多伦多大学现在学费约为：约3万5加币每年；
● 四年学费：约14万加币；
两年涨幅已经完全可以cover掉四年的大学学费。
如果你大学入学前就购置房产，两年之后就可以退还15%海外买家税，并且房价涨幅完全cover掉四年的学费。如果是想要买高性价比的期房，2-3年交房时间，那么孩子上高一时就要进行房产投资的规划了。最晚最晚，也要在大三开学之前完成房产买卖，才可以在毕业之前退税哦。所以入高投资性价比的期房公寓，最晚也要在高二到高三之前进行期房买卖规划了！
税务信息来源：家欢地产
多伦多市区一线湖景地标
Monde项目
Monde 是多伦多安大略湖景豪华公寓项目，位于三级政府全力打造的多伦多湖滨新区、皇后码头，其设计师来自世界闻名的Moshe Safdie，美学设计灵感来自大自然、湖泊和城市。
地理位置优越
● 楼下即是Queens Quay湖滨大道，CN Tower直印眼帘；
● 步行2分钟可达公交车和有轨电车站；步行10分钟可达Union Station；
● 步行10分钟可达圣伦斯市场及大型华人连锁超市大统华T&T；
● 大厦西面紧邻Sherbourne Common公园，侧对GeorgeBrown学院校区，该区将拥有大量学生人口，自住、出租两相宜。
周边设施完备
● 背靠繁华的多伦多市中心，南有安大略湖一线湖景景观，生活便捷又惬意；
● 举步即到Sugar Beach，15分钟内步行可到达大型华人超市大统华T&T、大型购物中心EatonCentre以及安省最大的地下商城PATH；
● Monde将为业主提供社区巴士；
● 三级政府支持谷歌母公司在多伦多湖滨新区全力打造“未来之城”，Monde正位于此，未来潜力不可限量；
● 周边有众多学校如Kinder College Early Learning Centre、e.p.i.c School、Eglinton Jr. PS、Hodgson Sr.PS、North Toronto CI, Northern SS、多伦多大学、约克大学、瑞尔森大学。
房型展示
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