来源丨米宅海外
作者丨巫不苦
殖民者的到来和印第安人被驱逐
西方国家大体上能够分为两类：移民国家和原住民国家。
顾名思义，原住民国家指的是欧洲；而移民国家几乎都曾是英法西葡殖民体系内的自治领或殖民地：主要分布在美洲和大洋洲。
现今，这些国家也是绝大部分中国人移民的目的地。其中，美国的殖民历史较为悠久，可以追溯到“五月花”号的到来。
“五月花”号到达普利茅斯
十六世纪后期，英国社会危机四伏，“圈地运动”将大量小农户驱逐出他们的土地，迫使他们背井离乡，终日在城市街道上游荡。随着拉丁美洲的贵金属流入西班牙，刺激了全欧洲的物价上涨，使得这些人的处境更加糟糕。为了提高城市治安水平，英国当局出台了极为严苛的法律：在城市街头的流浪者，将会被捕入狱；小偷小摸者，则直接处以绞刑。苛政猛于虎也！
另一方面，英国国内对于清教徒的打压日益严重，许多教徒不得不迁往欧洲大陆的荷兰谋生。
经济上的贫困和政治宗教的双重高压，是开拓殖民运动的主要动机。北美也成为了英国本土“过剩”人口的避难所。
1620年9月，五月花号载着上百位清教徒和贫苦契约奴，在美国东北部的普利茅斯登陆，在马萨诸塞州开拓了继詹姆斯敦以后的第二个英国殖民地。
五月花号路线图
然而，北美的土地早已有了主人，在哥伦布到达美洲之前，这里至少生活着一亿印第安人。
英国的定居者给居住在北美东部的土著居民带来了历史上最大的危机。
与西班牙人不同的是，英国殖民者不把自己称为“征服者”。他们想要的是土地，而不是对既有原住民的主宰和控制。他们的兴趣在于将印第安人赶走，取而代之，以及在印第安人的领土上安家落户，而非迫使他们成为英王的臣民或是免费劳动力。
殖民政府的做法通常是，在军事上打败印第安人之后，用强迫的方式与对方签订土地转让协定。显而易见，殖民者和原住民之间没有“和平”可言。十七世纪见证了殖民者和印第安人之间连续不断的战争，英国殖民者不断地胜出，也深化了“必须长期与印第安人种族隔离”的想法。
早期移民与印第安人冲突
南北农业模式差异塑造北美房地产税体制
普利茅斯的殖民者到来不久，就收到了来自印第安人的一份“礼物”：包着几只箭头的皮草。
日后，类似赤裸裸的威胁屡见不鲜。有过之而无不及的是，1622年印第安人突袭弗吉尼亚殖民地时，一举消灭了四分之一的殖民者。此后，殖民政府组织了民兵和安保队，来应对印第安人的骚扰和武力挑衅。
众所周知，美国南北部的农业模式不同。南方以奴隶种植园为主，大规模的种植园有数百号黑奴，即使是规模较小的种植园内也蓄养着好几十名黑奴。另一方面，许多种植园主是西印度群岛大农场主的后代，财大气粗，能够雇佣得起私人持枪安保队，对于印第安人的来犯，他们毫无顾忌。
而北方的农业模式以家庭农场为主，相比之下，规模微乎小哉。东北部新英格兰地区的移民，要么是受到排挤的清教徒，要么就是贫苦的白人契约奴（为了获得船票，为奴七年，随后能够免费得到新大陆的一片土地）。他们势单力薄，根本无力雇佣私人安保，面对印第安人的骚扰，只得忍气吞声，听天由命。
于是，新英格兰居民就决定建造城寨，企图通过聚居来保护自己的生命财产安全。在某种意义上，城寨承担着现代居民社区的功能。既然有了社区，那么就需要制度来规范居民的行为，在这个过程中，美国近代的各种法律应运而生，当然也包括税法。
美国各州自住型房屋财产征税比例
税法中无外乎：人头税（poll tax）、商品税（commodity tax）和财产税（property tax）这三大类。
其中：
1.个人所得税和公司税，是人头税的主要组成部分；
2.消费税，增值税和海关税等税种构成了商品税；
3.财产税则包含了有形财产（房屋、土地和车船）和无形的金融资产。
事实上，人头税和商品税相对容易衡量，征收难度较低；而土地和房屋资产的价格每年都会有不小的浮动，估值的行政成本居高不下；同时，在1960年前，配置了金融资产的居民数量长期不足总人口的5%，收税对象有限。不难看出，财产税的征收难度与前两者有着云壤之别。
没有房地产税，居民的基本安全也无法保证
即使房地产税的征收难如登天，地方政府也不惜苦心经营，费九牛二虎之力来完善这一税种的征收体制。
最早的时候，殖民议会立法授权给税务机构权力，下派专业性的估税员，到每家每户进行调查。估税员通常会绘制一幅详细的地图，地图上所标的数字，是每户人家对应的税号，和家庭所对应的财产清单，通过这种方式来评估这户人家每年应当缴纳的房地产税。
税务是弹性的，例如有一位抚养着十一位子女的贫穷寡妇，因不满高额的房地产税，上诉殖民地议会。社区为此开设了一次听证会，会上所有代表一致通过对寡妇免税的提议，并且从社区财政收入中抽取出一部分，用作寡妇的抚恤金。
由此可见，除了少数几次征税是为了备战外，房地产税必须要符合一个基本的原则，那便是，税收和福利必须匹配。正是因为这个原因，地方政府才是房产税的主要征收者和使用者。
联邦政府是全国性的政府，州政府所管辖的地域和人口体量也十分庞大，再高效的执政团体也能力有限，无法精确地知晓每个社区对福利的具体需求。为了不违反税收匹配福利的基本原则，通常上级政府会充分授予地方政府对房地产税征收和使用的权利，以求提高政治效益和选民的支持率。
从结果上来看，房地产税也的确是地方政府所征收的主要税种，占地方税收总额的80%以上。
社区会将收纳到的房地产税，用于警力开支，以维持社区稳定和针对印第安人的骚扰；其他部分会用来搞基础设施，例如公路、学校、医院或是其他居民福利。正常情况下，房产税较高的地区，公立学校也是最好的（政府提供的教育服务），社区安全系数也非常高，正是因此，此地房屋也具有较高的功用价值 ，有巨大的升值潜力。
例如，在西雅图柯克兰中学社区内的一套房屋，其缴纳的房产税有5%用于图书馆，22%用于教育基金，另有32%用于公立学校的直接或间接拨款，这也就难怪这所学校能够名列全美公立高中的前一百名了。房地产税的合理使用和社区繁荣，互为因果。
实际上，税收的本质就是强制公民购买的公共服务，包括安全，交通和城市中的各项配套设施。没有税收来源，政府便没有财力来支持相关职能部门的运作 。居民的生命安全尚且无法保证，更遑论对私有产权制度保护，经济繁荣也无从谈起。
合理的房地产税是政府调控的利器
根据法律规定，闲置和不在经营状态的资产仍然需要缴税，这刺激了资方积极参与生产和经营。
一般来说，美国只会对有形资产进行课税；而欧洲学者主张，所有形式的资产都应当予以一定量的赋税（显然欧洲学者忽略了，实际操作中对无形资产征税的经济成本）。
美国不同的州政府，对自住满一定年限的房屋，有相应的税收优惠，例如在出售时减免增值税，部分地区对自用型住宅还有免税额（比如马萨诸塞为20%，印第安纳为4%）；而投资性房屋则无法享受这样的政策性优惠。换而言之，成熟的房地产税能够抑制投机者炒房的行为，稳定地方楼市。
美国有三十个州对退伍军人的自用住宅提供了免税额；同样，政府对低收入家庭所缴纳房产税的额度有一定限制，一般不得超过家庭总收入的某一比例。可见，房地产税制度同时也顾及到了特殊群体的需求，实现了社会财富再分配，影响了社会资源分布，有利于实现社会的和谐和公平，极具暖老温贫之意。
从美国推广到全球来看，合理高效的房地产税，益处自然不言而喻，这也是其政府能够受到选民支持的原因之一。
本文来源米宅海外，作者巫不苦，版权属于原作者。
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