虽然美国投资买房热度不减，但一说起在美国房，大部分人还是有些迷茫的，买房前应该准备些什么？美国买房子的流程是怎样的？买房需要缴纳什么税？可以合理避税么？没有绿卡能不能贷款买房？今天，小编就给大家带来超强干货贴！一起梳理一下美国买房的常见问题吧！
一、买房前需要准备的材料：
1、全款买房要准备：有效护照、购房款的资金证明、在美国当地开设的银行账号。
2、贷款买房要准备：有效护照和签证、工作证明和收入证明、自付房款部分的银行存款证明、在美国当地开设的银行账号。
【小贴士】
①、没有绿卡可以贷款吗？
没有绿卡也是能够贷款的，并且由于贷款增加了杠杆，用好了还能提高投资收益。而且美国大部分投资项目都向非美国居民开放，所以有没有绿卡不影响买房计划。
②、哪些银行可以用中国收入证明来贷款？
对于新移民来说，需要将人民币兑换成美元时，会导致收入大比例降低。所以在报税或登陆前，可以用中国的收入证明，有许多银行是可以贷款的。如：工行，华美银行，国泰银行等。
③、目前银行贷款利息是多少？
目前美国整体利率比较低，利率大多数在百分之四点几。但具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。比如贷款5年，其利率就会低一些，7年稍微高一点，15年就更高了。
④、一般新移民最多可以贷多少？
有绿卡，可以贷款 70% 的金额。如没有移民，没有绿卡，那么每个银行能贷到的数目不同，但大多数都在 50% 到 60%。
二、购买美国房产的流程（以一手新房为例）
1、看房。
2、签订购买询价合同以及支付 1000 美金定金，同时提供银行的贷款预审信。
3、房屋检查，进一步议价。
4、签订正式购买合同，以及支付 5% 房价定金，同时向银行提出贷款申请。
5、等待贷款审批（约 45-60 天）。
6、贷款审核通过，则房屋交割；贷款失败，则所有定金退还给买家。如果需要在美国的银行贷款，在购房前需把首付款项提前 2 个月汇到美国。
【小贴士】
什么时候买房合适，移民前还是移民后？
其实移民前或移民后买房是没有区别的。但如果要贷款，就建议在报税之前、甚至在登陆之前就买房会比较好。
三、在美国买房的税费问题
1、一次性购房税费
买房时有很多一次性税费，包括交易税、交接费、产权税、产权保险、过户费、律师费、贷款手续费等。
2、持有期间的税费
美国房产的持有费用，分房产税、保险、物业费三项。
● 房产税，大概是买价的 1% 到 3% 不等；
● 保险费，主要是火灾保险，一年大概在 1000~3000 美元（若小区在洪水区，会有洪水险）；
● 物业费（若小区有物业管理），费用从 100 到 2000 不等，看小区环境。
3、在买房时，有哪些费用可以抵税？
4、持有期间，有哪些费用可以抵税？
包括自住房和出租房两种情况
①、自住房：房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。
②、出租房：所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。
③、另一个最大的抵税费用就是折旧费，折旧费按年限换算。住宅折旧 27.5 年，商业地产是 39 年。假如一套房子是 275 万美元，那么每年的折旧费就是 10 万美元。
④、特别注意预扣税，预扣税是针对出租收入而言，由于中美之间有条约，税率是10%。当我们在第二年报税时，如果第一年没有净利润，那么可以申请将第一年的预扣税退回来。（预扣税：1980年，国税局出台了针对外国人投资美国房地产的法案，即 FIRPTA。法案规定，外国人出售美国的房产时，买方有义务在 120 天之内预交卖价的 15% 给税局。）
【小贴士】
绿卡居民与非绿卡居民交税是否有区别？
没有区别，税率是相同的。只不过在报税的抵扣上会略有不同。
四、如何保全美国房产、合理避免增值税？
可以从 4方面来讲：
1、对自住房来讲，可以充分利用免税额的机制。美国税法规定，当纳税人出售“主要住宅房屋”时，如果房主在 5 年之内，自住超过 2 年，卖房后，房产升值部分可享受税收减免（夫妻二人可免 50 万美金，个人可免 25 万美金）。
2、对投资房来讲，可利用 1031 置换条款（1031 延税法又称为同类财产交换法）。举例说明，如果你卖掉了一栋投资房，在45天之内找到另外一栋投资房，并且在180天之内过户，那么第一栋房子的增值税可以递延，直到第二栋房子卖掉，才要交增值税。
3、投资人没有绿卡，但子女有，又想将房产赠与子女时，此时不要直接赠与，因为外国人的赠与免税额每年只有 14000 美元。正确做法应该是将房产卖掉，将存款赠与子女，由于存款是无形资产，外国人把无形资产转赠美国人是没有赠与税的。
4、对美国纳税居民来说，如果房子一直不卖，过世后赠与给子女，子女可以免交增值税。例如父母买了一栋房子，花费 50 万，过世的时候，这个房子涨到了 200 万，如果孩子拿到这一栋房子以后，马上以 200 万卖掉，中间的 150 万都不需要交增值税。但是这栋房子的 200 万会算在父母的遗产里面，所以我们避了赠与税，同时要特别注意一下遗产税的问题。
5、由于外国人在美国遗产税的免税额只有 6 万美元，而美国的遗产税高达 40%，如果在 9 个月内没有补齐这 40% 的遗产税，房产将在 9 个月内被迫卖掉，以缴纳增值税和遗产税。所以，投资人可以在购买美国房产时，购买一份美国的人寿保单，如果有人不幸过世了，用人寿保单的赔付去缴纳增值税和遗产税，房产可以留下来从容处理。
时间：6 月 25 日全天
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文章综合美国买房指南、网络等信息。
