过去说起日本的房地产，很多人的第一反应是“房地产泡沫”。

可是，如今再提起日本房地产，更多的人关注的是“涨了多少”，以及“中国人打算买爆日本房产”。

世邦魏理仕（CBRE）统计发现，日本2021年海外投资者的购买额约为1.1万亿日元，连续3年突破1万亿日元，占到整体交易额的约3成，成为主要买家。

那么，上世纪末“玩崩”了的日本房地产，现在为什么那么多人都要去买呢？

今天，小编就来聊聊日本房地产的泡沫与复苏。

  1  

90年代的日本房地产泡沫

1985年，为了应对美元过度升值，G5国家（美、日、英、德、法）共同进行外汇干预，导致日元快速升值。

1986年-1991年，日本央行连续五年降息，热钱大量流入股票和房地产，当时东京都房价增长了约300%。

1989年末，日本央行调高利率，结果导致股价、房价暴跌。

  2  

安倍经济学提振日本房地产

2012年底，安倍上台后推出了金融、财政、结构性改革等一系列政策，效果很明显：

1、企业盈利增加，劳动力市场热闹；

2、利率进一步走低；

3、开放旅游、放宽留学生和移民政策，推升了购房需求；

4、加大住宅补助金、完善房贷减税制度和提高非课税额度等，以优惠政策鼓励大家购房。

由此，日本房地产市场进入复苏通道。

  3  

日本住宅复苏

经历过房产泡沫后，日本人对房地产投资宛如惊弓之鸟，一直都比较谨慎。

不过，日本房贷利率极低、贷款占日本家庭资产的比重也超低、住宅购置的政策超级优惠，这么多利好下，大部分日本家庭都有经济余力去买房。

而且，国民收入也在不断增加，由此日本民众购房需求不断增加，住宅市场快速复苏，住宅价格也随之回升，其中公寓的价格涨幅较大。

  4  

日本商业地产复苏

日本赌牌开放、2025年世博会申办成功、入境游客大幅涌入，这一切都使得日本商业地产欣欣向荣，零售、办公地产表现尤为强劲。

相比过去，日本重点城市办公楼的空置率明显下降，办公楼租赁业的业况得到大幅改善。

  5  

留学移民推升日本房地产需求

日本政府对海外移民态度开放，赴日留学、工作甚至永居的签证门槛降低，使得日本的外国人数逐年增多。

海外移民的增加，尤其是爱买房的中国人的流入，推动了日本房地产市场的蓬勃发展。

如今，海外移民叠加IR法案、世博会等利好政策，使得日本房地产进入快速发展时期，这也解释了为什么大量海外移民都在现在这个时间点去投资日本房产。

  6  

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