美国投资移民EB-5新政于去年9月正式开始开放递交通道，由此产生两大优势：

第一，无排期。新政为新申请人开了独立窗口，而省去了跟老申请人一起排队的麻烦。

第二，双递交。新政允许已经在美国境内的申请人进行“双递交”，即同时递交投资移民的绿卡申请以及旅行证和EAD工卡申请。也就是说，身在美国的孩子能够直接将F1等非移民签证更换为移民签证，还可以同步申请工卡，享受与绿卡基本相同的教育和工作机会。

这两大优势使得EB5再次成为移民市场上的“爆款”。不过需要注意的是，我们在抓住无排期“窗口期”的同时，也需要用心选项目，投资项目能否成功，直接关系到绿卡风险以及资金风险。尤其对于没有美国从商经验、不懂美国律法、不了解美国商业环境的人来说，很难自行判断市场上EB5项目的好坏。因此，尽管筛选项目需要大量时间、金钱、人力、物力的投入，但我们依然认为这是最应重视的事情。

那么，如何选项目？

第一，法律文件完整，确保项目合规合法。每一个EB-5项目，需要审阅的法律原文文件有近20份，最多的一份文件高达200多页。

第二，项目符合优先预留通道资格（乡村项目/高失业率地区项目/基建项目），确保可享受“无排期”红利。

第三，判断项目的真实性。在选项目时，需仔细确认项目真实存在，以及考量项目管理团队的资质和经验。

第四，项目本身是否经得起时间的考验，毕竟美国投资移民不是一个短期的投资。经过2022年的多次加息，美国目前正处于高通胀和高利率的环境中，股票和债券市场波动较大，而房地产是处于股票和债券中间的资产。因此，选择房地产投资相对安全，而在房地产类资产中，出租型公寓的抗通胀能力最强。

接下来，我们谈一谈美国的出租型公寓。

在美国的REITs市场中，出租型公寓REITs为主流业态之一。截至2021年底，美国出租型公寓REITs市值占比达14.30%，高于写字楼（7.06%）、购物中心（4.25%）、传统商场（3.29%）等物业。

美国REITs市值占比 

数据来源：Wind

从价值来看，美国等成熟市场的公寓型REITs，平均估值倍数为23.20X，高于办公（23.04X）、综合体（18.79X）、酒店（12.36X）等物业。

全球主要成熟REITs市场各物业类型估值倍数

数据来源：Wind

可见，在房地产类资产中，出租型公寓发展前景广阔。

其次，我们来详细了解，美国新泽西地区的出租型公寓。

新泽西是美国人口密度最高的州，所处的地理位置非常好，北接纽约。近年来，大量在纽约学习和工作的人涌入新泽西——

一方面，疫情之后远程办公成为了主流。根据仲量联行(JLL)去年6月的数据显示，美国办公室的占用率仅为疫情前水平的40%-60%；而“纽约市合作伙伴组织”的一项调查称，截止去年4月底，仅有8%的人每周五天都在纽约曼哈顿的办公室工作。

对于远程办公的人士而言，租住在新泽西能节省更多成本。目前纽约的月租金是3318美元，而新泽西的月租金仅为2375美元，住在新泽西能节省30%的租房成本。并且，如果住在纽约，他们需要额外支付4%的city tax，但是住新泽西则无需交这笔税。

另一方面，住房是美国家庭消费中较大的支出之一，人们对这一项支出的价格敏感度较高。特别是在当前加息周期下，美国30年期的房贷利率正不断提升且已经破6%，纽约不少房子的按揭月供超过了房租水平，这使得大量无力负担月供的纽约人涌到了租房市场。

比起纽约房子老旧且租金高，新泽西地区的房子普遍较新且租金低，随着地铁线的开通，从新泽西到纽约的通勤时间仅需约10分钟。

为了了解新泽西地区的真实入住率，我们特意于夜间来到靠近纽约河岸的4个长租公寓，发现这些公寓灯火通明，出租率分别高达100%、100%、98.16%、99.07%。

租房备受追捧，房源紧俏，房租水涨船高。尽管目前新泽西地区租金已较去年上涨14-30%，但对于纽约人来说，在新泽西租房仍是更具性价比的选择。

因此在加息时代下，新泽西成为了纽约乃至美国租房市场的热门区域。

新泽西地区出租型公寓实景拍摄，2023年2月

最后再看新泽西瑞丰高层公寓，这个项目正是位于新泽西地区的出租型公寓，在本轮经济周期下，展现出较强韧性及抗风险能力，除此以外还有以下优势：

首先，项目到纽约市中心仅10分钟车程，地理位置非常优越，人口也很密集，但却属于政府的高失业率地区。原因如上文所述，在新泽西居住的人大多为纽约工作的白领，政府在统计就业率时，这些人被计算在其工作单位所在地“纽约”，而非计入“新泽西”。因此，新泽西成为了高失业率地区，从而符合新政预留通道，享受“无排期”红利。

其次，开发商为新泽西老牌开发商，于1977年创立，创始人Joseph A曾担任新泽西市规划委员会的律师，于1970年代初担任泽西市重建局的法律顾问。Joseph A一家三代生活在新泽西，对当地十分了解，从90年代开始囤地，开发超过30个商业和住宅项目。

如果让我们把选项目的经验归纳总结，那就是“好项目+好团队”，自2010年开始我们严格按照此标准对EB-5项目进行筛选，至今已推出45个项目，募集3亿多资金，支持超过30亿的开发项目。10多年来，我们的EB-5申请获批率高达99.9999%，获批了1000多张临时绿卡和700多张永久绿卡，15个项目完成还款，300个家庭获全额资金返还。

在当下的市场上，美国新泽西瑞丰高层公寓是一个值得选择的EB-5项目，目前只剩少量的名额，如您对此有意，请点击在线咨询拨打4008-262-186联系我们！