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我们是怎么选项目的?美国EB-5避坑指南
关键词:美国EB-5投资移民,EB-5项目,移民项目,新通移民  时间:2024年07月17日  来源:新通移民

项目千千万,到底怎么选,今天我们就把选项目的标准给大家捋一捋,供各位投资人参考。


第一,同一个项目融资很多期的,不选!


我们这里讨论的同一个项目融资很多期,是指从规划和资金使用的角度,所有的资金都用于同一个开发位置,甚至同一个建筑。


一个项目融资多期的模式,在EB-5老政下也有,比如鼎鼎有名的哈德逊广场,就分了三期。最后的结果,大家也都有目共睹,百来名中国投资人还在跟开发商打官司。


为什么我们不选这种类型的项目,原因很简单,资金滚动使用,开发商很聪明地把销售预计可能回收的利润做到了资金结构中,一期又一期地把自有资金甚至银行贷款全部用EB-5投资款替代。最后,整个项目的资金全部来源于EB-5投资人。一旦出现销售问题,意味着所有投资人的资金全部套牢。哪怕有物业做抵押,但是投资人面临的是自己去处理复杂的销售和漫长的回款问题。


第二,开发商自有资金比例低的,不选!


每个EB-5项目都会披露资金结构,而资金结构说明了开发商对于EB-5资金的依赖程度。除去EB-5投资人的钱,开发商自有资金和银行贷款是否能够支撑这个项目竣工,如果说不依靠EB-5资金都可以完工的项目,那么对投资人的绿卡的保障更足。


大部分市面上的EB-5项目都是地产开发,如果开发商的自有资金低于15%,开发商就很容易在土地价值上做手脚,最后的结果就是空手套白狼。一般优质的资金结构是开发商自有资金20-30%,EB-5资金20-30%,银行贷款40-60%。


第三,没有银行贷款的,不选!


在美国做地产开发的项目,如果没有银行贷款,那么大概率就是银行不愿意给他贷。银行是尽调最严格的机构,如果银行愿意给到很高比例的融资,那么说明银行很看好项目的前景,并且经过专业评估,银行是能完全拿回放出去的贷款及利息的。


另外,从资金使用成本的角度看,股东资金是使用成本最高的,其次是夹层贷款或者优先股权,使用成本最低的是银行贷款。并且按照开发商过往的信用等级,银行给到的利息是差别很大的,比如现在如果是一级开发商,银行给到的建筑贷款利息大概在7-7.5%左右,如果是二级开发商,则要高许多在8-9%,别看这1个点的差距,开发商需要承担的利息差却非常大。


现在美国整体处于一个高息的环境,银行也很惜贷,所以当下还能拿到银行贷款的项目真的要好好珍惜。


第四,土地没有过户或者没有施工许可证的,不选!


中国有一句老话,眼见为实。作为投资人,最关注的问题就是要把投资的确定性最大化,把建造阶段的风险降到最低。如果一个工程已经快竣工了,那么烂尾的可能性就越小。


在过往的案例中,也确实有些开发商最初拿了一块地,但因为当地的政府审批迟迟下不来而工程停滞,拖了很多年也没能开工或者就算最后开工了,也和之前的商业计划截然不同,最终导致投资款迟迟无法收回甚至绿卡申请无望。


有些项目只是有了一个蓝图,开发商所谓的土地可能也只是付了一个定金,更不要说施工许可证了,但是如果一个项目已经完工在运营了,能不能选呢?


这里要提醒投资人,EB5是一个移民项目,法案中有明文规定,投资人的投资需要为美国创造10个就业,当然这个就业可以是直接的,也可以是间接的或者衍生的。可以是建造阶段产生的,也可以是运营阶段产生的。如果项目已经完工的情况,这时候进去的资金显然不能解释为用于工程的建筑,如果是计算成运营产生的就业,那要达到满足每个投资人创造10个的要求其实是很难的。


所以判断一个项目是否靠谱,除了有详细的商业计划以外,还要看到开发商已经完成了土地过户和开工审批这两件重要的事情。


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来源:veer

那么,我们要选的是什么类型的项目呢?


必须是抗风险能力最强的核心资产,也就是位置极好的长租公寓,这类资产的特点就是地段不可复制,空置率极低,有稳定的现金流,预期年化在7-9%左右。


从历史表现来看,长租公寓这类资产向来具有出色的抗风险能力。在08年的金融危机期间,长租公寓平均租金累计仅下跌4.8%,跌幅远小于其它物业类别;自疫情爆发以来,长租公寓租金累计则上涨了17.2%,仅次于工业地产的21.3%,远超写字楼和零售地产。


拿全球最有名的私募基金黑石举例,近几年就开启了买买买的节奏。黑石旗下的BREIT(私募REIT)从去年开始就先后收购了Resource REIT,Bluerock Residential Growth REIT,Preferred Apartment Communities等长租公寓REITs的资产包,同时还收购了美国最大的学生公寓REIT——American Campus Communities。


此外,黑石最新成立的Blackstone Real Estate Partners X将募集超过300亿美金,再加上针对亚洲和欧洲的战略基金,可动用资金合计超过500亿美金,用于收购此类现金奶牛的核心资产。


想要了解优质的EB-5项目,请拨打4008-262-186或者点击在线咨询详询。


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