项目千千万，到底怎么选，今天我们就把选项目的标准给大家捋一捋，供各位投资人参考。
第一，同一个项目融资很多期的，不选！
我们这里讨论的同一个项目融资很多期，是指从规划和资金使用的角度，所有的资金都用于同一个开发位置，甚至同一个建筑。
一个项目融资多期的模式，在EB-5老政下也有，比如鼎鼎有名的哈德逊广场，就分了三期。最后的结果，大家也都有目共睹，百来名中国投资人还在跟开发商打官司。
为什么我们不选这种类型的项目，原因很简单，资金滚动使用，开发商很聪明地把销售预计可能回收的利润做到了资金结构中，一期又一期地把自有资金甚至银行贷款全部用EB-5投资款替代。最后，整个项目的资金全部来源于EB-5投资人。一旦出现销售问题，意味着所有投资人的资金全部套牢。哪怕有物业做抵押，但是投资人面临的是自己去处理复杂的销售和漫长的回款问题。
第二，开发商自有资金比例低的，不选！
每个EB-5项目都会披露资金结构，而资金结构说明了开发商对于EB-5资金的依赖程度。除去EB-5投资人的钱，开发商自有资金和银行贷款是否能够支撑这个项目竣工，如果说不依靠EB-5资金都可以完工的项目，那么对投资人的绿卡的保障更足。
大部分市面上的EB-5项目都是地产开发，如果开发商的自有资金低于15%，开发商就很容易在土地价值上做手脚，最后的结果就是空手套白狼。一般优质的资金结构是开发商自有资金20-30%，EB-5资金20-30%，银行贷款40-60%。
第三，没有银行贷款的，不选！
在美国做地产开发的项目，如果没有银行贷款，那么大概率就是银行不愿意给他贷。银行是尽调最严格的机构，如果银行愿意给到很高比例的融资，那么说明银行很看好项目的前景，并且经过专业评估，银行是能完全拿回放出去的贷款及利息的。
另外，从资金使用成本的角度看，股东资金是使用成本最高的，其次是夹层贷款或者优先股权，使用成本最低的是银行贷款。并且按照开发商过往的信用等级，银行给到的利息是差别很大的，比如现在如果是一级开发商，银行给到的建筑贷款利息大概在7-7.5%左右，如果是二级开发商，则要高许多在8-9%，别看这1个点的差距，开发商需要承担的利息差却非常大。
现在美国整体处于一个高息的环境，银行也很惜贷，所以当下还能拿到银行贷款的项目真的要好好珍惜。
第四，土地没有过户或者没有施工许可证的，不选！
中国有一句老话，眼见为实。作为投资人，最关注的问题就是要把投资的确定性最大化，把建造阶段的风险降到最低。如果一个工程已经快竣工了，那么烂尾的可能性就越小。
在过往的案例中，也确实有些开发商最初拿了一块地，但因为当地的政府审批迟迟下不来而工程停滞，拖了很多年也没能开工或者就算最后开工了，也和之前的商业计划截然不同，最终导致投资款迟迟无法收回甚至绿卡申请无望。
有些项目只是有了一个蓝图，开发商所谓的土地可能也只是付了一个定金，更不要说施工许可证了，但是如果一个项目已经完工在运营了，能不能选呢？
这里要提醒投资人，EB5是一个移民项目，法案中有明文规定，投资人的投资需要为美国创造10个就业，当然这个就业可以是直接的，也可以是间接的或者衍生的。可以是建造阶段产生的，也可以是运营阶段产生的。如果项目已经完工的情况，这时候进去的资金显然不能解释为用于工程的建筑，如果是计算成运营产生的就业，那要达到满足每个投资人创造10个的要求其实是很难的。
所以判断一个项目是否靠谱，除了有详细的商业计划以外，还要看到开发商已经完成了土地过户和开工审批这两件重要的事情。
来源：veer
那么，我们要选的是什么类型的项目呢？
必须是抗风险能力最强的核心资产，也就是位置极好的长租公寓，这类资产的特点就是地段不可复制，空置率极低，有稳定的现金流，预期年化在7-9%左右。
从历史表现来看，长租公寓这类资产向来具有出色的抗风险能力。在08年的金融危机期间，长租公寓平均租金累计仅下跌4.8%，跌幅远小于其它物业类别；自疫情爆发以来，长租公寓租金累计则上涨了17.2%，仅次于工业地产的21.3%，远超写字楼和零售地产。
拿全球最有名的私募基金黑石举例，近几年就开启了买买买的节奏。黑石旗下的BREIT（私募REIT）从去年开始就先后收购了Resource REIT，Bluerock Residential Growth REIT，Preferred Apartment Communities等长租公寓REITs的资产包，同时还收购了美国最大的学生公寓REIT——American Campus Communities。
此外，黑石最新成立的Blackstone Real Estate Partners X将募集超过300亿美金，再加上针对亚洲和欧洲的战略基金，可动用资金合计超过500亿美金，用于收购此类现金奶牛的核心资产。
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